Wielu właścicieli mieszkań, planujących wynajem, zastanawia się, czy będą mogli kontrolować swoje lokum w razie potrzeby. Dla niektórych taka konieczność wydaje się oczywista. Jednak w świetle polskiego prawa jest ona obwarowana wieloma rygorami. Z tego artykuły dowiesz się, czy właściciel może wejść do mieszkania bez zgody najemcy, a także jak może się zabezpieczyć przed uciążliwymi lokatorami?

Kiedy wynajmujący może wejść do mieszkania najemcy?

Czy w świetle prawa właściciel może wejść do mieszkania, które wynajmuje komuś innemu? Aby odpowiedzieć na to pytanie, przydatny będzie art. 222 par. 1 Kodeksu cywilnego, który mówi, że  „właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, aby rzecz została mu wydana, chyba, że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą”. W praktyce oznacza to, że kontrola mieszkania przez wynajmującego jest możliwa, jednak dopiero wówczas, gdy lokator wyrazi na nią zgodę. Zabronione są więc wizyty bez zgody lokatora, niezapowiedziane kontrole, wchodzenie do mieszkania pod jego nieobecność, przeszukiwanie jego prywatnych rzeczy itd.

Czy właściciel może wejść do mieszkania pod nieobecność lokatora?

Zgodnie z prawem istnieją wyjątkowe sytuacje, kiedy wynajmujący może wejść do mieszkania najemcy, bez jego zgody lub pod jego nieobecność. Mówi o tym art. 10 Ustawy o ochronie praw lokatora. Odnosi się on do awarii wywołujących szkody lub grożących ich wywołaniem. Jeśli istnieje taka okoliczność, najemca ma obowiązek udostępnić właścicielowi lokal w celu usunięcia awarii. Jeżeli tego nie zrobi lub jest w tym czasie nieobecny, właściciel może wejść do mieszkania bez pozwolenia najemcy, ale w obecności funkcjonariusza policji, straży miejskiej lub straży pożarnej, jeśli jest taka konieczność.

To jednak nie wszystko. W razie takiej sytuacji, konieczne jest dopilnowanie wszystkich procedur, aby kontrola mieszkania przez wynajmującego odbyła się zgodnie z prawem. Jeśli otwarcie lokalu nastąpiło w czasie, gdy żaden z lokatorów lub stałych współmieszkańców nie był obecny, obowiązkiem właściciela jest zabezpieczenie lokalu i jego zawartości do czasu, aż pojawi się najemca. Konieczne jest także sporządzenie protokołu ze wszystkich podjętych działań.

Okresowa kontrola mieszkania przez wynajmującego

Lokator ma również obowiązek udostępnić lokal właścicielowi w celu przeprowadzenia okresowej oceny stanu i wyposażenia technicznego lokalu. W szczególnie uzasadnionych sytuacjach, np. w przypadku koniecznych napraw, właściciel może także zażądać doraźnego dostępu do lokalu. Wówczas ustala się zakres niezbędnych prac i termin ich wykonania. Trzeba jednak pamiętać, że taka kontrola mieszkania przez wynajmującego może mieć miejsce jedynie po wcześniejszym ustaleniu terminu z lokatorem.

Podobne zasady obowiązują, jeżeli właściciel wynajmuje w swoim mieszkaniu pokoje różnym lokatorom. Wówczas ma prawo wejść wyłącznie do części wspólnych bez zgody lokatorów, a w pozostałych przypadkach musi uzyskać ich zgodę.

Czy właściciel może naruszyć mir domowy?

Polskie przepisy regulują także kwestię zbyt częstych kontroli mieszkania przez wynajmującego. Lokator może stwierdzić, że wizyty są zbyt częste i nieuzasadnione oraz powołać się na tzw. mir domowy, czyli wolność od niezakłócanego i swobodnego użytkowania wynajętym mieszkaniem. Mówi o tym art. 193 Kodeksu karnego: „kto wdziera się do cudzego domu, mieszkania, lokalu, pomieszczenia albo ogrodzonego terenu, albo wbrew żądaniu osoby uprawnionej miejsca takiego nie opuszcza, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku”.

Oczywiście mówimy tu cały czas o nieuzasadnionej i nieuprawnionej kontroli mieszkania przez wynajmującego. Dochodzi do niej, gdy właściciel wchodzi do mieszkania bez uprzedzenia i zgody lokatora, niezależnie od tego, czy jest on obecny w lokalu, czy nie. Do naruszenia miru domowego dojdzie również, gdy właściciel wejdzie do mieszkania po otrzymaniu zgody lokatora i ustaleniu z nim terminu wizyty, a następnie, mimo próśb, nie będzie chciał opuścić lokalu.

Jak właściciel może się zabezpieczyć przed nieuczciwym lokatorem?

Wielu prawników zauważa, że przepisy i regulacje związane z wynajmem mieszkań nie chronią właścicieli w takim stopniu, jak lokatorów. Sytuacje, kiedy właściciel może wejść do mieszkania najemcy są mocno obwarowane prawnie. Wiele osób zwraca uwagę na to, że zanim nastąpią odpowiednie przesłanki, w lokalu mogło już dojść do poważnych szkód. Prawo nie zabezpiecza właścicieli w odpowiednim stopniu przed stratami finansowymi spowodowanymi przez najemców. Dochodzi do tego kwestia lokatorów, którzy uporczywie nie płacą czynszu. Czy właściciele mogą w jakiś sposób chronić się przed takimi przypadkami?

Weksel zabezpieczający

Jedną z opcji jest podpisanie tzw. weksla zabezpieczającego umowę najmu. Weksel to papier wartościowy będący zobowiązaniem spłaty. W przypadku problemów z zapłatą umożliwia on przeprowadzenie przyśpieszonego postępowania sądowego. Tak jak każde rozwiązanie, weksel ma swoje wady i zalety. Jest skuteczny, jednak jego wykorzystanie pociąga za sobą konieczność skorzystania z obsługi prawnej. Weksel jest skomplikowanym instrumentem, którego nie obsłużymy bez odpowiedniego przygotowania. Kolejnym minusem jest fakt, że trudno znaleźć najemcę, który zgodzi się na podpisanie weksla. Może on być więc dobrym zabezpieczeniem dla właścicieli, którym nie zależy na szybkim wynajmie.

Oświadczenie o poddaniu się egzekucji

W przypadku najmu okazjonalnego znacznie częściej stosuje się tzw. oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji. Oznacza to zgodę lokatora na egzekucję obowiązku opróżnienia i wydania lokalu właścicielowi, kiedy umowa wygaśnie lub zostanie rozwiązana.

Kaucja zabezpieczająca

Powszechną praktyką jest także tzw. kaucja zabezpieczająca. Warto wiedzieć, że polskie prawo określa jej limit. Kaucja nie może być bowiem wyższa niż 12-krotność miesięcznego czynszu. W praktyce wynosi ona zwykle jego dwukrotność, choć oczywiście kwota zależy od tego, co ustali właściciel. Należy pamiętać, że kaucja podlega zwrotowi w ciągu 30 dni od zakończenia umowy.

Więcej informacji znajdziesz tutaj: https://svager-apartamenty.pl/dla-wlascicieli/
Zobacz także inne nasze artykuły:
- Czynniki wpływające na atrakcyjność mieszkania na wynajem
- Na co zwrócić uwagę podczas najmu swojego mieszkania?
- Jak zweryfikować najemców przed wynajmem mieszkania? Praktyczny przewodnik dla właścicieli nieruchomości